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Die gute Nachricht vorab: für jede Immobilie gibt es einen Markt. Entscheidend für einen Verkauf ist der angemessene Preis und gerade in Zeiten mit knappem Angebot tendieren Immobilieneigentümer dazu Ihre Immobilie überteuert anzubieten. Die simple Rechnung vieler Eigentümer lautet: Kaufpreis plus Renovierungs- und Reparaturkosten gleich Verkaufspreis. Mit diesem „kalkulierten“ Ergebnis werden dann vorschnell Exposés erstellt und in den gängigen Immobilienportalen veröffentlicht und was geschieht dann? Nichts! Potenzielle Kaufinteressenten bleiben aus und die Immobilie verkommt zum Ladenhüter. Aber welche Kriterien bestimmen nun den marktgerechten Preis einer Immobilie?

Die Lage

Es ist kein Geheimnis: das wichtigste Qualitätskriterium bei der Wertermittlung ist die Lage. Denn je besser die Lage und je größer der Wohlstand der Region ist, desto wertbeständiger ist die Immobilie. Sicher ist, dass die Lage eines Grundstücks unveränderbar ist. Anders sieht dies aus, wenn man die „Lage“ erweitert auf die Anbindung an die Infrastruktur, die Entwicklung der Nachbarschaft oder die mögliche Aussicht. Hier kommt es im Zeitverlauf immer wieder zu mehr oder weniger großen Veränderungen, die den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Beispiele für diese Veränderungen sind der Bau von Straßen, ICE-Strecken, Flughäfen, Neubausiedlungen oder Veränderungen im sozialen Umfeld der betrachteten Immobilie, die jeweils zu starken Beeinträchtigungen oder Verbesserungen der Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie führen können. Es ist also wichtig, die Lage nicht nur im Hier und jetzt zu betrachten, sondern auch im Hinterkopf zu behalten, wie es sich in den kommenden Monaten und Jahren entwickeln könnte.

Baujahr, Fläche und technische Bewertung

Natürlich spielt auch das Baujahr des Hauses eine gewisse Rolle, aber viel wichtiger bei der Wertbemessung ist der Renovierungs- und Erhaltungszustand einer Immobilie. Wurde fortwährend renoviert und technische Komponenten ausgetauscht? Ebenso wichtig, ist die zur Verfügung stehende Wohnfläche bei der Wertermittlung, ebenso wie die potentiellen Ausbaumöglichkeiten. Doch nicht nur die reine Quadratmeterzahl zählt, sondern auch die Raumanzahl und die Raumaufteilung. Existieren variable Nutzungsmöglichkeiten? Qualität hat auch beim Hauskauf ihren Preis! Eine hochwertige Ausstattung erhöht den Wert der betreffenden Immobilie, hierzu zählen sowohl moderne sanitäre Einrichtungen als euch teure Bodenbeläge, eine umweltfreundliche Heizungsanlage, eine neue Einbauküche und vieles mehr. Bei der technischen Bewertung einer Immobilie ist eher eine gemeinsame Sicht der Dinge festzustellen. Wesentliche Faktoren hierbei sind die Qualität der Bauausführung und der Gebäudezustand.

Unterschiede ergeben sich hier durch

• das Alter wesentlicher Baugruppen wie Wasserleitungen, Heizungsanlagen, Außentüren, Fenster, Fassaden oder Dächern,
• die Qualität wesentlicher Baugruppen durch Wärmeschutz von Fenstern, Dächern und Fassaden sowie
• den feststellbaren Reparaturstau bei wesentlichen Baugruppen wie Fassade, Dach und Heizung.

Bei fehlendem eigenen technischen Sachverstand sollte zur Beurteilung ein entsprechender Fachmann hinzugezogen werden.

Energieeffizienz

Eine zunehmende Bedeutung bei der Gebäudebewertung kommt der Energieeffizienz zu. Ein Energieausweis ist mittlerweile Pflicht. Leider ist die Spreizung zwischen den im Energieausweis (Energieverbrauchsausweis oder Energiebedarfsausweis) ausgewiesenen Daten aufgrund oft fehlerhafter oder zu oberflächlicher Berechnungen und Betrachtungen sehr hoch zu den wirklich anzutreffenden Werten des Hauses. Wer in diesem Punkt mehr Sicherheit möchte, kommt um einen Energie-Berater nicht vorbei.

Für den groben Überblick reichen aber Aussagen zu den wesentlichen Dämmflächen eines Gebäudes. Dies sind das Dach, die Fassade, die Fenster, die Türen und die Kellerdecke. Das Vorhandensein einer Dämmung lässt sich durch Abklopfen der Fassade ermitteln. Klingt diese hohl, so wird höchstwahrscheinlich ein Wärmedämmverbundsystem verarbeitet sein. Sind die Laibungen der Fenster tiefer als normal, z.B. 35cm, dann ist mit einer Dämmung zu rechnen. Ebenso kann beim Dach vorgegangen werden. In den Fensterscheiben-Zwischenräumen finden Sie in aller Regel Aufdrucke mit u- oder k-Werten. Liegen u-Werte im Bereich von 1 bis 1,5 vor, dann sind moderne Fenster verbaut. Liegen allerdings k-Werte von 2,8 oder weniger vor, dann sind die Isolierfenster veraltet. Sind keine Zahlen vorhanden, sind die Fenster alt und in der Regel wahre Energiefresser.

Aktuelle Marktsituation

Ganz entscheidend für die Wertermittlung einer Immobilie ist die aktuelle Marktsituation. Denn Angebot und Nachfrage bestimmen auf einem freien Markt den Preis.
Wird das Angebot an adäquaten Immobilien nicht schnell genug erhöht, während die Nachfrage größer wird, steigen aufgrund der Verknappung zunächst die Preise.

Welche Gründe gibt es für den Preisanstieg bei Immobilien?

Die Menge der Interessenten auf dem Immobilienmarkt hat sich aufgrund verschiedener Umstände erhöht. Zum Beispiel für die Altersvorsorge, sind Immobilien als Anlageform nach wie vor beliebt. Die niedrigen Kreditzinsen machen die Finanzierung von Immobilien für mehr Menschen möglich, wodurch immer mehr Menschen ihren Traum von den eigenen vier Wände erfüllen können.

Zu den günstigen Krediten kommt die positive wirtschaftliche Entwicklung. Es gibt immer mehr private Haushalte, die ausreichend Geld zur Verfügung haben, um in ein Eigenheim zu investieren. Nicht zuletzt die positive Entwicklung des Arbeitsmarktes spielt dabei eine Rolle.

Die steigenden Mieten ließen lange hoffen, dass die Rendite aus einer Investition in Immobilien sich mehr und mehr lohnen würde. Das Erwerben von vermieteten Wohnungen oder sogar Mehrfamilienhäusern für Investoren und Privatpersonen wurde auch deswegen attraktiver. Auch heute bleiben vermietete Immobilien für Anleger interessant, trotz Mietpreisbremse.

Auch durch die stetig steigenden Immobilienpreise an sich, vornehmlich in Städten wie Köln, Düsseldorf oder Bonn, sind mehr Investoren auf den deutschen Immobilienmarkt aufmerksam geworden. Die Nachfrage nach Immobilien ist auch dadurch gestiegen.

Uns ist die Tragweite Ihrer unter Umständen auf unserer Einschätzung basierenden Entscheidung bewusst. Eine aufrichtige Beratung ist für uns daher selbstverständlich. Im Rahmen der Vermarktung nutzen wir alle sich ergebenden Chancen für Sie und legen gemeinsam mit Ihnen den Angebotspreis und den Verkaufsweg fest. Uns ist bewusst, dass vom ersten Gedanken bis zur endgültigen Verkaufsentscheidung viele Überlegungen abzuschließen sind. Die Kenntnis über den aktuellen Wert Ihrer Immobilie ist oft jedoch die Basis einer Entscheidung.